マンションを売るには?媒介契約までの流れ

マンションを売るには?媒介契約までの流れ

「人生100年時代」と言われるようになりました。一度買った一戸建てやマンションを住み続けるのではなく、子供の誕生、転職、退職、介護などライフスタイルに合わせて住替えるのが一般的になってきました。

そうなると、苦労して手に入れた我が家を「売る」ことが必要になります。住替えが身近になったとしても、1,000万円以上する資産を「売る」という経験は、人生の中でそう何度もありません。

もし、マンションを売りたくなくなったら、まずは何をすればいいのでしょうか?

情報収集する

マンションを売ろうとしたら、やはり不動産会社に頼ることになるでしょう。ただし、何も考えずにいきなり相談に行くのはオススメしません。大切な我が家を「売る」のですから、準備が必要です。

まずは、インターネットを使って中古マンションの相場を調べてください。大手不動産会社のホームページでは、地図上に物件が掲載され、知りたいエリアのマンション情報を直感的に入手することができます。

同じマンション内の販売物件はもちろん、築年数・面積・駅までの距離等といった条件が似ている物件を探し、価格を調べてマンションの相場がどれくらいか確認します。

物件ごとに床面積が違うので、単位床面積あたりの相場である「〇〇万円/㎡」に換算してください。なお、床面積には「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。一般的に、ホームページやパンフレットに載っている面積は「壁芯面積」、登記事項証明書に書かれている面積は「内法面積」です。インターネットを利用する場合は「壁芯面積」に統一し、自分のマンションの金額を計算するときに「内法面積」を使わないよう注意が必要です。

目標を設定する

情報収集をしたら、マンションを売るための「目標」を設定しましょう。この「目標」とは、①金額=いくらで売りたいか?②期間=いつまでに売りたいか?の2つです。

「目標」を設定するためには、「なぜマンションを売る必要があるのか?」という一番最初に立ち戻って考える必要があります。

例えば、「転勤が決まったから、〇〇までに売りたい」といった切羽詰まった理由があれば、①金額よりも②期間が重要になります。

「住替えたいけど、2重ローンはイヤ、せめて△△円で売りたい」というのであれば、①金額を重視することになります。

具体的な数字を決められなくても、「〇〇頃までに売りたい」とか「△△円くらいで売れればいい」といったイメージを持っておくことが大切です。実際にマンションを売る際には、不動産会社の担当者との話合いによって売出価格や売却方法を決めますが、この「目標」がなければ担当者の言いなりになってしまいます。「もっと考えて売ればよかった」と後悔しないために、「目標」を設定してから行動しましょう。

不動産会社の候補を探す

一言に不動産会社と言っても、実は得意分野が分かれています。マンションを売りたいのに、賃貸が得意な不動産会社や、建売住宅の販売が得意な不動産会社に相談に行っても成功しません。信頼できる不動産会社を見つけるために、まずは、中古マンション売却の実績がある不動産会社を探しましょう。

多くの不動産会社は店頭に物件の情報が掲示されています。賃貸物件ばかりで中古マンションが一つも無い場合は候補から外してください。「注目物件‼」などの言葉に加えて、店頭の目立つ場所に中古マンションの売出情報が掲示されていれば、中古マンションの販売にチカラを入れている可能性があります。

また、不動産会社のホームページをチェックし、どのような物件が多く掲載されているか確認しましょう。中古マンションを多く扱っているか、エリアは合っているかなどの情報は重要です。もし、チラシを手に入れることができれば、実際に売却を頼んだ場合、どのように広告してくれるかイメージすることもできます。

不動産会社に連絡する

不動産会社を選んだら、実際に連絡をとります。

良い不動産会社かどうか、良い担当者かどうか判断するのは自分自身です。そのためにはコミュニケーションが重要なので、説明を聞くだけでなく、質問や自分の希望をしっかりと伝えて、相手を見極めてください。

とは言っても、「人を見極める」というのはなかなか難しいものです。信頼できる不動産会社なのか判断するためには、「比べる」ことが必要です。つまり、連絡する不動産会社は最低2件以上にしてください。2人の担当者とそれぞれ会話をすれば、どちらが話しやく信頼できるか、ボンヤリと分かってきます。

媒介契約を決める

不動産会社に相談に行くと、3つの媒介契約について説明されます。

①一般媒介契約
・複数の不動産会社に売却活動を依頼できる
・自己発見取引ができる
・販売状況について報告の義務が無い
・契約期間は決まっていない

②専任媒介契約
・売却活動を依頼できる不動産会社は1社のみ
・自己発見取引ができる
・販売状況について報告の義務がある
・契約期間は3か月以内

③専属専任媒介契約
・売却活動を依頼できる不動産会社は1社のみ
・自己発見取引ができない
・販売状況について報告の義務がある
・契約期間は3か月以内

この3つの媒介契約から1つ選ぶ必要があります。
選んだ媒介契約によって、その後の売却の流れが変わるので、慎重に判断する必要があります。

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