無道路地の評価

無道路地の評価

「無道路地」とは、道路に接していない土地を言います。

道路に接していないので、基本的には使い道が無い土地になります。このような土地の評価はどのように行うか説明します。

2メートル以上必要

土地に建物を建てる場合、次のルールに従う必要があります。

建築基準法第43条
建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。

このルールに当てはまらない土地は建物を建てることが出来ません。
土地の価格は、基本的には建物を建てることを前提として成り立っているので、建物が建てられない土地の価値は大きく下がることになります。

道路に全く接していない無道路地のほか、道路と接している部分が2メートル以下の土地(袋地)も、価値は下がることになります。

すでに建物がある場合もダメ

無道路地や袋地にすでに建物がある場合でも、第43条のルールが適用されます。すでにある建物を使うことはできますが、建物の建替えや構造を変えることはできません。

日本には、狭い路地に通じた建物もよく見かけます。しかし、土地に通じる道の幅が2メートルに満たない袋地にある既存の建物は、第43条のルールによって建替えることはできません。こういった袋地にある建物は、建築年数が古く、そのまま利用することが難しいのが現状です。

通路が確保できるかが重要

無道路地は、そのまま土地を利用することはできません。
そのため、利用できるように、無道路地から前面道路に続く通路を確保できるかが重要なポイントになります。

通路の取得方法は、

① 土地の所有権を買う
② 土地を借りる
③ 土地を通っていい権利(通行権)を設定する(買う)

などがあります。これらの方法で、「2メートル以上接する」という条件をクリアすることができれば、その土地の利用価値は上がり、無道路地でも評価額は高くなる可能性があります。

一方、例えば、無道路地や袋地の周りにすでに建物がいくつも建っており、2メートル以上の道路を確保できる見込みが無い場合、その土地の利用価値は非常に低くなります。

無道路地の評価の方法

不動産鑑定士による鑑定評価を行う無道路地の評価方法を説明します。
道路が確保できる見込がある無道路地の場合、

「道路と接道していると仮定した土地の評価額」から
「道路に接道させるために必要な費用」を控除して求める

方法が一般的です。

「道路に接道させるために必要な費用」とは、例えば、前面道路に通じる土地の所有権の購入費用です。一般的に、このような土地を購入するためには、通常の土地の価格の1.5~3倍程度の費用がかかります。

さらに、今まで道路に接する幅は「2メートル以上」と言ってきましたが、各行政の条例によって、建物を建てる条件がさらに厳しくなっている場合があります。

例)横浜市の場合

つまり、条例に則った道路の幅を確保するための費用(通常に土地の価格よりも割高)が必要です。また、道路として利用するための工事が必要であれば、その費用も考慮する必要があります。

これらの「道路に接道させるために必要な費用」によって、大きく減価されますが、加えて、「接道していると仮定した土地」は、前面道路と一部しか接していない「袋地」であるので、一般的な土地と比較して評価額は低くなります。

道路が確保できる見込みが無い土地は、これらの評価額よりもさらに低くなります。

相続税や贈与税の場合の評価額

相続税や贈与税を求めるために国税庁が行う土地の評価方法も、次のとおりです。

財産評価基本通達
20-2(無道路地の評価)
無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき≪不整形地の評価≫の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。
この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額とする。

少しわかりにくいですが、国税庁の評価も、「接道していると仮定した土地の評価額」から「接道させるための通路の費用」を控除するので、鑑定評価の考え方と同じです。

鑑定評価と違う点は

・控除する限度額が40%と設定されている
・鑑定評価では、道路工事費用など他の費用も考慮する

相続税や贈与税のための評価は、無道路地へ道路が確保できるかどうかは考慮されません。また控除する限度が40%と決まっています。

一方、鑑定評価では、無道路地一つ一つの個別性を考慮するため、一般的な土地の評価額に対して30%減額することもあれば70%減額することもあります。

土地の個別性が価格に与える影響は大きい

土地の価格を調べようとすると、その地域の価格水準で判断しようとします。
しかし、無道路地などの特殊な土地の場合、その土地が持つ個別性は価格に与える影響が大きく、地域の価格水準とはかけ離れることがあります。

こういった土地の扱いには注意が必要です。

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