借地権の種類と価格の関係

借地権の種類と価格の関係

地代が安いと借地権は高い!? 借地権の価格の不思議で説明したように、借地権には価格(価値)があります。

さらに、借地権の中にも種類があり、その種類によっても価格の水準が変わってきます。借地権の種類とその価格はどのような関係になっているのでしょうか?

旧法と新法

大正10年(1921年)に制定された『借地法』(以下、旧法という)は、昭和16年(1941年)に改正されることによって、”正当事由”が無いと契約更新を拒絶することが出来なくなり、結果的に、地主は土地を取り戻すことが、ほとんど不可能となりました。

この”正当事由”とは、土地を返してもらうための正当な理由のことです。しかし、旧法では、正当事由が具体的に何なのか書かれていなかったため、何が正当事由なのか判断が難しく、契約を解除することがさらに難しくなっていました。

このように旧法は、借主を保護する側面が強かったため、借主と地主とのパワーバランスを調整するために、平成4年(1992年8月1日)に『借地借家法』(以下、新法という)が施行されました。

この新法も、契約更新を拒絶したり、契約を解除するためには正当事由が必要ですが、新法は正当事由がある程度明確になっているため、契約を解除しやすくなったと言えます。

つまり、旧法による借地権は借主の力が非常に強く、新法による借地権はややその力が弱くなっています。

ちなみに、旧法の借地権は、新法が施行した平成4年以降に更新しても旧法の借地権のままです。

普通借地権と定期借地権

新法の借地権は、さらに『普通借地権』と『定期借地権』があります。

『普通借地権』とは、今まで説明してきた借地権のことで、契約期間が終了しても更新することで続けて土地を使用することができます。

一方、『定期借地権』は契約期間が終了したら更新することができず、必ず土地を返さなければいけない借地権です。必ず土地が戻ってくるので、地主も土地を貸しやすくなるというメリットがあります。
『定期借地権』はさらに『一般定期借地権』『建物譲渡特約付借地権』『事業用定期借地権』に分けられます。

借地権の種類と価格の関係

まとめると、借地権には、① 旧法の借地権 ② 新法の普通借地権 ③ 定期借地権 の3種類があります。

新法によって地主と借主のパワーバランスが見直されたことで、借主が持つ借地権の影響力は

借主が持つ借地権の影響力
① 旧法の借地権 > ② 新法の普通借地権 >> ③ 定期借地権

借主が持つ借地権の影響力が強いほど、借地権を買うメリットがあり、借地権の価格も高くなります。つまり、借地権の価格も

借地権の価格
① 旧法の借地権 > ② 新法の普通借地権 >> ③ 定期借地権

借地権の価格を構成する要因は、これ以外にもたくさんあり、評価も難しいのが実情です。

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