借地の更新料は必要か?その金額は?

借地の更新料は必要か?その金額は?

土地の賃貸借契約は、20年や30年といった契約期間が決められています。その契約期間が終了し、そのまま契約を更新する場合、地主から「更新料」を請求する場合があります。

この「更新料」とは、いったい何でしょうか?そもそも必要なのでしょうか?

更新料とは地代の一部

借主が毎月支払っている土地の賃料を「地代」と言います。
日本の地代水準は低く、年額で土地の価格の1.0%にも満たない額に設定している場所も多くあります。

土地の価格の1.0%の金額で貸すと、大ざっぱに計算すれば、地主は100年間貸し続けることで、ようやく”もと”が取れることになります。
これでは、地主が土地を貸すことのメリットがありません。

そのため、更新料をもらうことで、地主は低い地代の分を取り戻そうとするのです。

つまり、更新料は低い地代を補填するためのものであり、そういった意味で地代の一部であると言えます。

更新料を払う必要はあるか?

借地の更新料は、法律で定められてはいません。
そのため、「契約書に書かれていなければ、更新料を払わなくていい」という主張もあります。

しかし、土地の賃貸借では更新料を支払うケースが一般的です。

また、更新料について揉めることは避けた方が賢明です。
なぜなら、賃貸借契約では、地主と借主の関係が良好であることが重要だからです。

例えば、借主が「建物を建て替えたい」と思ったら地主の承諾が必要になります。もし、関係が悪化していて、ヘソを曲げた地主から拒絶されれば、建物の建替えはできなくなります。

もちろん、借主は更新料に対して意見できないわけではありません。更新料が高いと思ったら、地主に「更新料をもう少し下げて欲しい」と言ってください。重要なのは地主と借主の双方が納得して更新料を決めることです。

更新料の相場は?

更新料の金額には決まりがありません。

しかし、金額の目安として

土地の価格(=更地価格)の3~5%程度

と言われています。

最初に書いたとおり、更新料は地代の一部であると考えると、地代が低ければ、地主はなるべく多く更新料をもらおうと考えます。

ちなみに、更新料の目安として、

借地権価格の〇〇%
更地価格 × 借地権割合 × 〇〇%

といった方法もありますが、借地権の価格や借地権割合を判定するのは難しく、後々揉める可能性があるため、わかりやすい更地価格を基準に更新料を決めることをオススメします。

土地の賃貸借契約は、地主と借主の信頼関係で成り立っている部分が多くあります。
更新料については、双方でよく話し合い、自分の主張だけでなく相手のことを思いやることも必要です。

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